Stellplatzablösung wirkt grundstücksbezogen

Mit Urteil vom 08.10.2020 (2 B 20.301) hat der Bayerische Verwaltungsgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung bestätigt, wonach Stellplatz ablösen grundstücksbezogen wirken. Im zu entscheidenden Fall waren im Zusammenhang mit einer Baugenehmigung aus dem Jahr 1996 Stellplätze abgelöst worden. Im damaligen Ablösevertrag befand sich eine Bestimmung, wonach der Grundstückseigentümer damit einverstanden sei, dass die abgelösten Stellplätze grundsätzlich nur für das konkret beschriebene Vorhaben angerechnet werden sollten. Im Jahr 2015 beantragte der Kläger die Anrechnung der Stellplätze, die im Zusammenhang mit der Baugenehmigung aus dem Jahr 1996 abgelöst worden waren. Die Gemeinde lehnte die Erteilung der Baugenehmigung ab, weil die erforderlichen Stellplätze nicht nachgewiesen seien.

 

Der Bauherr und Kläger vertrat im Verwaltungsgerichtsverfahren die Ansicht, die Stellplätze seien im Zusammenhang mit der Baugenehmigung aus dem Jahr 1996 nachgewiesen worden, die Bestimmung, wonach die abgelösten Stellplätze nur für das konkrete Vorhaben angerechnet werden müssten, benachteilige ihn unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 2 BGB.

 

Das Verwaltungsgericht argumentierte in der Vorinstanz, der Surrogatscharakter der Stellplatzablösung beziehe sich nur auf ein konkretes Vorhaben und „verbrauche“ sich im Übrigen nach mehreren Jahrzehnten, in etwa nach 30 Jahren.

 

Dem ist das Bayerische Verwaltungsgerichtshof entgegengetreten und hat bestätigt, dass eine Stellplatzablösung stets grundstücksbezogen wirkt (vgl. OVG Münster, 26.02.1991, OVG Lüneburg, 26.01.1987, BayVGH, 25.03.1988, 2 B 86.1667). Aufgrund des Surrogatscharakters (BVerwG, 30.08.1985) hat die Gemeinde den ihr zufließenden Ablösungsbetrag grundsätzlich für die Herstellung zusätzlicher Parkplätze oder Parkhäuser zu verwenden. Es ist nicht ersichtlich, warum durch eine spätere Änderung oder einen Abriss des Gebäudes der Ablösebetrag neu erhoben werden solle. Der Stellplatzablösung wohnt kein Zeitelement inne, wonach der Ablösebetrag nach 30 oder gar weniger Jahren verbraucht werden würde. Die Regelung im Stellplatzablösevertrag ist nach § 134 BGB nichtig, weil er gegen Art. 53 Abs. 1 S. 1 BayBauO1998 verstößt. Aus der Unwirksamkeit dieser Regelung kann jedoch nicht auf die Gesamtnichtigkeit des Stellplatzablösebetrages geschlossen werden. Vielmehr ist anzunehmen, dass die Gebietskörperschaft den Vertrag auch ohne den nichtigen Teil abgeschlossen hätte.

 

Praxishinweis:

Vorbehaltlich weiteren Besonderheiten des Einzelfalles sind in der Vergangenheit abgelöste Stellplätze auch auf neue zukünftige Bauvorhaben anzurechnen. Grundstückseigentümer sollten die Stellplatzablösung daher gut dokumentieren, da dieser einen Mehrwert des Grundstücks darstellt.