Kernsanierung

Bezeichnung einer verkauften Immobilie als „kernsaniert“ begründet Mängelhaftung Nach Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde durch den BGH am 14.12.2022 im Verfahren VII ZR 56/22 ist klar, dass auch beim Erwerb von Bestandswohnungen, die als „kernsaniert“ bezeichnet werden, Werkvertragsrecht anwendbar ist. Das hat zur Folge, dass sich die Käufer auf die werkvertraglichen Mängelgewährleistungsvorschriften mit entsprechenden Verjährungsregelungen berufen dürfen. Vorhergehend hatte das OLG München dies damit begründet, dass ein verständiger Erwerber mit der Bezeichnung einer Wohnung als „kernsaniert“ die Vorstellung verbinde, keine nennenswerten Investitionen mehr vornehmen zu müssen, um die Wohnung für sich brauchbar zu machen. Gerade Aufteiler werden verstärkt darauf achten müssen, dass

30. Januar 2024|Real Estate|

Eigenbedarf

Darf eine Außen-GbR wegen Eigenbedarfs kündigen Betreffend die Rechtslage bis zum 31.12.2023 hatte der BGH entschieden (U. v. 14.12.2016, VIII ZR 232/15), dass sich auch eine teilrechtsfähige Außengesellschaft bürgerlichen Rechts (Außen-GbR) auf den Eigenbedarf ihrer Gesellschafter berufen darf, um ein Wohnraummietverhältnis zu kündigen. Mit dem am 01.01.2024 in Kraft getretenen Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) verselbständigt sich die Außen-GbR zunehmend, sodass nicht mehr gesichert ist, ob der BGH die Rechtsprechung zur alten Rechtslage auch auf die neue Rechtslage überträgt.

17. Januar 2024|Real Estate|

Baumängel verjähren einheitlich

Verjährung endet im selbständigen Beweisverfahren einheitlich Der Bundesgerichtshof hat nunmehr entschieden (VII ZR 881/21), dass die Verjährung für verschiedene Mängel, die Gegenstand eines einheitlichen selbständigen Beweisverfahrens sind, auch einheitlich verjähren. Die Entscheidung ist zu begrüßen, da nach der bisherigen Rechtslage Mängel, die Gegenstand ein und desselben selbständigen Beweisverfahrens waren, unterschiedlichen Verjährungsfristen unterlagen, sodass mitunter schon eine Leistungsklage erhoben werden musste, obwohl das selbständige Beweisverfahren noch nicht hinsichtlich sämtlicher Mängel abgeschlossen war. Die nunmehr einheitliche Regelung erlaubt das Abwarten des selbständigen Beweisverfahrens insgesamt bevor über eine Leistungsklage entschieden wird.  

12. Januar 2024|Real Estate|

Fernabschaltung AGB-widrig

Fernabschaltung AGB-widrig Mit Urteil vom 26.10.2022 (XII ZR 89/21) hat der Bundesgerichtshof Regelungen in AGB, die dem Vermieter einer Autobatterie nach außerordentlicher Kündigung des Mietvertrags die Fernsperrung der Auflademöglichkeit erlaubt, für unwirksam erklärt. Die damit verbundene Besitzbeeinträchtigung stelle eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Der digitale Eingriff komme einer mechanischen Blockade gleich. Dabei sei unerheblich, ob die Blockade manuell oder automatisiert erfolgt. Der Bundesgerichtshof hat diese Entscheidung abgegrenzt von seiner Entscheidung aus dem Jahr 2009 zur sog. kalten Räumung (U. v. 06.05.2009, XII ZR 137/07). In jener Entscheidung hatte der Bundesgerichtshof das Einstellen von Versorgungsleistungen nach einer Kündigung für zulässig

6. Dezember 2022|Real Estate|

Stellplatzablösung

Stellplatzablösung wirkt grundstücksbezogen Mit Urteil vom 08.10.2020 (2 B 20.301) hat der Bayerische Verwaltungsgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung bestätigt, wonach Stellplatz ablösen grundstücksbezogen wirken. Im zu entscheidenden Fall waren im Zusammenhang mit einer Baugenehmigung aus dem Jahr 1996 Stellplätze abgelöst worden. Im damaligen Ablösevertrag befand sich eine Bestimmung, wonach der Grundstückseigentümer damit einverstanden sei, dass die abgelösten Stellplätze grundsätzlich nur für das konkret beschriebene Vorhaben angerechnet werden sollten. Im Jahr 2015 beantragte der Kläger die Anrechnung der Stellplätze, die im Zusammenhang mit der Baugenehmigung aus dem Jahr 1996 abgelöst worden waren. Die Gemeinde lehnte die Erteilung der Baugenehmigung ab, weil die

18. Februar 2021|Real Estate|

Zwangshypothek

Zwangshypothek für mehrere Gläubiger Schon bei Formulierung einer Klageschrift ist darauf zu achten, dass aus dem daraus resultierenden Urteil ggf. eine Zwangshypothek eingetragen werden kann. Klage mehrere Gläubiger gemeinsam, ist im Klageantrag schon das Gemeinschaftsverhältnis der Kläger anzugeben. Entsprechend ist darauf hinzuwirken, dass das Gemeinschaftsverhältnis auch im Urteilstenor klar zum Ausdruck kommt. Die Angabe des Gemeinschaftsverhältnisses ist Voraussetzung für die Eintragung einer Zwangshypothek für mehrere Gläubiger, zumindest muss das Gemeinschaftsverhältnis aus dem Titel ersichtlich sein (vgl. OLG Düsseldorf, B. v. 17. 07.2018, I-3 Wx 132/18).

12. August 2020|Allgemein, Real Estate|

Fiktive Mängelbeseitigungskosten

Schadensberechnung aufgrund fiktiver Mängelbeseitigungskosten weiter möglich Im Februar 2018 hatte der BGH entschieden, dass der Besteller eines Werks die Höhe seines Schadensersatzanspruchs nicht mit den fiktiven Mängelbeseitigungskosten abrechnen kann (BGHZ 218, 1-22). Das OLG München (U. v. 11.09.2019, 7 U 2873) hat klargestellt, dass diese Grundsätze nicht für die Berechnung von deliktischen oder nachbarrechtlichen Schadensersatzansprüchen greifen. Entstehen beispielsweise Schäden aus unsorgfältigen nachbarlichen Bauarbeiten, können diese nach wie vor fiktiv abgerechnet werden. Die Rechtsprechung des BGH zur Irrelevanz von fiktiven Mängelbeseitigungskosten beruht auf den Besonderheiten des Werkvertragsrechts, die nicht auf deliktische oder nachbarrechtliche Ansprüche anwendbar sind.

12. August 2020|Allgemein, Real Estate|

Hoffnung für Einzelhandel

Auch große Einzelhändler dürfen öffnen Das Verwaltungsgericht Hamburg gibt auch größeren Einzelhändlern Grund zur Hoffnung. Wie (mit unterschiedlichen Nuancen) in allen anderen Bundesländern ist auch in Hamburg am 20.04.2020 die SARS-CoV-2-Eindämmungsverordung in Kraft getreten, die regelt, dass grundsätzlich nur Verkaufsflächen mit einer Fläche von bis zu 800 Quadratmetern kurzfristig öffnen dürfen. Das Verwaltungsgericht Hamburg hat am 21.04.2020 entschieden, dass die Differenzierung in der SARS-CoV-2-Eindämmungsverordung allein anhand des Maßes der Verkaufsfläche nicht für ein taugliches Kriterium für infektionsschutzrechtliche Schließungen. Das Kriterium der Verkaufsfläche sei der Stadtentwicklungsplanung entlehnt und könne daher nicht schlicht in das Infektionsschutzrecht übertragen werden. Für die Annahme, dass

21. April 2020|Allgemein, Real Estate|

Versteigerungen

Die Landschaft der Immobilieneigentümer wird sich verschieben. Um Versteigerungen sowohl für den vollstreckenden Gläubiger als auch für einen Ersteigerer möglichst gewinnbringend zu gestalten, können Ausbietungsgarantieverträge geschlossen werden. Der Ausbietungsgarantievertrag gibt dem vollstreckenden Gläubiger die Sicherheit, in der Versteigerung einen bestimmten Betrag zu erzielen. Für den Fall, dass der ersteigerungsbereite Vertragspartner in der Versteigerung durch einen Dritten überboten wird, erhält der ersteigerungsbereite Vertragspartner ein Entgelt. Spannend wird die Gestaltung mit mehreren Gesellschaften. Dem Ersteigerer steht nach § 57a ZVG für bestimmte Mietverhältnisse ein Sonderkündigungsrecht zu. Dieses muss aber für den ersten zulässigen Termin ausgeübt werden. Bitte denken Sie beim Gang zum

17. März 2020|Real Estate|

Geschäftsführer, Vorstände, Aufsichtsräte

In stabilen Zeiten interessieren Haftungsinstrumentarien für Geschäftsführer, Vorstände und Aufsichtsräte („Geschäftsleiter“) kaum. Im Grundsatz billigt das Gesetz den Geschäftsleitern einen weiten Entscheidungsspielraum zu. Sobald ein Unternehmen auf turbulente Zeiten zusteuert, müssen Geschäftsleiter immer ihre persönliche Haftung im Blick haben und vermeiden. Sobald die Gesellschaft gegenüber dem Geschäftsleiter einen durch eine (mögliche) Pflichtverletzung hervorgerufenen Schaden darlegt und beweist, ist es am Geschäftsleiter, darzulegen und zu beweisen, dass er nicht pflichtwidrig und nicht schuldhaft gehandelt hat. Diese Beweislastumkehr bringt unvorbereitete Geschäftsleiter in der Praxis häufig in erhebliche Erklärungsnot. Geschäftsleiter sollten daher ihre Entscheidungen genau dokumentieren. Die Dokumentation gewinnt an Wichtigkeit, je länger

17. März 2020|Corporate / M&A|