Erbbaurecht

Handlungsalternativen Im Rhein-Neckar-Gebiet laufen mittelfristig viele Erbbaurechte aus, die ursprünglich nach dem ersten Weltkrieg begründet worden waren, um bezahlbaren Wohnraum zu ermöglichen. In der Zwischenzeit sind die Bodenrichtwerte derart gestiegen, dass mit einer empfindlichen Erhöhung der Erbbauzinsen zu rechnen ist. Daher ist mit interessanten Verhandlungsrunden zu rechnen, bis eine für beide Seiten ausgewogene Verlängerung festgeschrieben werden kann. Da die Anforderungen an die Bestimmtheit der Gebäudebezeichnung im Laufe der Zeit gelockert wurden, kann die Preisspannung evtl. dadurch entschärft werden, dass dem Erbbaurechtsnehmer erlaubt wird, jede baurechtlich zulässige Art und Zahl von Gebäuden zu errichten. Ob der wirtschaftlich zu verteilende Kuchen durch

9. April 2024|Real Estate|

Sparkasse

Eintragung der Vereinigung von Sparkassen im Handelsregister  Verschmelzungen nach dem Umwandlungsgesetz werden im Handelsregister eingetragen. Am 19.09.2023 hat der BGH entschieden (II ZB 15/22), dass auch die Vereinigung von Sparkassen nach landesrechtlichen Regelungen im Handelsregister der aufnehmenden und der aufgenommenen Sparkasse einzutragen ist. Dies ergibt sich aus einer Analogie zu §§ 33, 34 Abs. 1 HGB. Der Rechtsverkehr soll sich im Handelsregister als zentralem Publizitäts- und Informationsinstrument auch über die Rechtsverhältnisse der Sparkassen informieren können.

4. März 2024|Corporate / M&A|

Erbbaurecht

Heimfall ohne Vergütung wirksam Der BGH hat mit Urteil vom 19.01.2024 (V ZR 191/22) bestätigt, dass die Nichteinhaltung einer Frist zur Bebauung des Grundstücks einen Heimfallgrund darstellen kann. Jedenfalls für Kommunen hat der BGH entschieden, dass die Vereinbarung eines Heimfalls auch ohne Heimfallvergütung möglich ist und nicht gegen das Gebot angemessener Vertragsgestaltung aus § 11 Abs. 1 Satz 1 BauGB verstößt. Der BGH begründet dies damit, dass es der Erbbauberechtigte in der Hand habe, den entschädigungslosen Heimfall durch Erfüllung seiner vertraglichen Verpflichtungen zu vermeiden. Könne ein Heimfallanspruch nicht ausgeschlossen werden, könnte die Gemeinde gezwungen sein, kurzfristig erhebliche Haushaltsmittel für das

26. Februar 2024|Real Estate|

Kernsanierung

Bezeichnung einer verkauften Immobilie als „kernsaniert“ begründet Mängelhaftung Nach Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde durch den BGH am 14.12.2022 im Verfahren VII ZR 56/22 ist klar, dass auch beim Erwerb von Bestandswohnungen, die als „kernsaniert“ bezeichnet werden, Werkvertragsrecht anwendbar ist. Das hat zur Folge, dass sich die Käufer auf die werkvertraglichen Mängelgewährleistungsvorschriften mit entsprechenden Verjährungsregelungen berufen dürfen. Vorhergehend hatte das OLG München dies damit begründet, dass ein verständiger Erwerber mit der Bezeichnung einer Wohnung als „kernsaniert“ die Vorstellung verbinde, keine nennenswerten Investitionen mehr vornehmen zu müssen, um die Wohnung für sich brauchbar zu machen. Gerade Aufteiler werden verstärkt darauf achten müssen, dass

30. Januar 2024|Real Estate|

Eigenbedarf

Darf eine Außen-GbR wegen Eigenbedarfs kündigen Betreffend die Rechtslage bis zum 31.12.2023 hatte der BGH entschieden (U. v. 14.12.2016, VIII ZR 232/15), dass sich auch eine teilrechtsfähige Außengesellschaft bürgerlichen Rechts (Außen-GbR) auf den Eigenbedarf ihrer Gesellschafter berufen darf, um ein Wohnraummietverhältnis zu kündigen. Mit dem am 01.01.2024 in Kraft getretenen Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) verselbständigt sich die Außen-GbR zunehmend, sodass nicht mehr gesichert ist, ob der BGH die Rechtsprechung zur alten Rechtslage auch auf die neue Rechtslage überträgt.

17. Januar 2024|Real Estate|

Baumängel verjähren einheitlich

Verjährung endet im selbständigen Beweisverfahren einheitlich Der Bundesgerichtshof hat nunmehr entschieden (VII ZR 881/21), dass die Verjährung für verschiedene Mängel, die Gegenstand eines einheitlichen selbständigen Beweisverfahrens sind, auch einheitlich verjähren. Die Entscheidung ist zu begrüßen, da nach der bisherigen Rechtslage Mängel, die Gegenstand ein und desselben selbständigen Beweisverfahrens waren, unterschiedlichen Verjährungsfristen unterlagen, sodass mitunter schon eine Leistungsklage erhoben werden musste, obwohl das selbständige Beweisverfahren noch nicht hinsichtlich sämtlicher Mängel abgeschlossen war. Die nunmehr einheitliche Regelung erlaubt das Abwarten des selbständigen Beweisverfahrens insgesamt bevor über eine Leistungsklage entschieden wird.  

12. Januar 2024|Real Estate|

Fernabschaltung AGB-widrig

Fernabschaltung AGB-widrig Mit Urteil vom 26.10.2022 (XII ZR 89/21) hat der Bundesgerichtshof Regelungen in AGB, die dem Vermieter einer Autobatterie nach außerordentlicher Kündigung des Mietvertrags die Fernsperrung der Auflademöglichkeit erlaubt, für unwirksam erklärt. Die damit verbundene Besitzbeeinträchtigung stelle eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Der digitale Eingriff komme einer mechanischen Blockade gleich. Dabei sei unerheblich, ob die Blockade manuell oder automatisiert erfolgt. Der Bundesgerichtshof hat diese Entscheidung abgegrenzt von seiner Entscheidung aus dem Jahr 2009 zur sog. kalten Räumung (U. v. 06.05.2009, XII ZR 137/07). In jener Entscheidung hatte der Bundesgerichtshof das Einstellen von Versorgungsleistungen nach einer Kündigung für zulässig

6. Dezember 2022|Real Estate|

Stellplatzablösung

Stellplatzablösung wirkt grundstücksbezogen Mit Urteil vom 08.10.2020 (2 B 20.301) hat der Bayerische Verwaltungsgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung bestätigt, wonach Stellplatz ablösen grundstücksbezogen wirken. Im zu entscheidenden Fall waren im Zusammenhang mit einer Baugenehmigung aus dem Jahr 1996 Stellplätze abgelöst worden. Im damaligen Ablösevertrag befand sich eine Bestimmung, wonach der Grundstückseigentümer damit einverstanden sei, dass die abgelösten Stellplätze grundsätzlich nur für das konkret beschriebene Vorhaben angerechnet werden sollten. Im Jahr 2015 beantragte der Kläger die Anrechnung der Stellplätze, die im Zusammenhang mit der Baugenehmigung aus dem Jahr 1996 abgelöst worden waren. Die Gemeinde lehnte die Erteilung der Baugenehmigung ab, weil die

18. Februar 2021|Real Estate|

Zwangshypothek

Zwangshypothek für mehrere Gläubiger Schon bei Formulierung einer Klageschrift ist darauf zu achten, dass aus dem daraus resultierenden Urteil ggf. eine Zwangshypothek eingetragen werden kann. Klage mehrere Gläubiger gemeinsam, ist im Klageantrag schon das Gemeinschaftsverhältnis der Kläger anzugeben. Entsprechend ist darauf hinzuwirken, dass das Gemeinschaftsverhältnis auch im Urteilstenor klar zum Ausdruck kommt. Die Angabe des Gemeinschaftsverhältnisses ist Voraussetzung für die Eintragung einer Zwangshypothek für mehrere Gläubiger, zumindest muss das Gemeinschaftsverhältnis aus dem Titel ersichtlich sein (vgl. OLG Düsseldorf, B. v. 17. 07.2018, I-3 Wx 132/18).

12. August 2020|Allgemein, Real Estate|

Fiktive Mängelbeseitigungskosten

Schadensberechnung aufgrund fiktiver Mängelbeseitigungskosten weiter möglich Im Februar 2018 hatte der BGH entschieden, dass der Besteller eines Werks die Höhe seines Schadensersatzanspruchs nicht mit den fiktiven Mängelbeseitigungskosten abrechnen kann (BGHZ 218, 1-22). Das OLG München (U. v. 11.09.2019, 7 U 2873) hat klargestellt, dass diese Grundsätze nicht für die Berechnung von deliktischen oder nachbarrechtlichen Schadensersatzansprüchen greifen. Entstehen beispielsweise Schäden aus unsorgfältigen nachbarlichen Bauarbeiten, können diese nach wie vor fiktiv abgerechnet werden. Die Rechtsprechung des BGH zur Irrelevanz von fiktiven Mängelbeseitigungskosten beruht auf den Besonderheiten des Werkvertragsrechts, die nicht auf deliktische oder nachbarrechtliche Ansprüche anwendbar sind.

12. August 2020|Allgemein, Real Estate|