Pools

Pools müssen nach § 37 Abs. 2 Infektionsschutzgesetz (IfSG) so beschaffen sein, dass durch seinen Gebrauch eine Schädigung der menschlichen Gesundheit, insbesondere durch Krankheitserreger, nicht zu besorgen ist. Die Aufbereitung muss eine Desinfektion des Wassers einschließen. Diese Anforderungen werden durch die sogenannten allgemein anerkannten Regeln der Technik konkretisiert. Nach einhelliger Auffassung gehört auch die DIN 19643 dazu. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist eine Schädigung nicht zu besorgen, wenn eine gewisse Schadenswahrscheinlichkeit ausgeräumt ist, sodass der Schadenseintritt nach menschlicher Erfahrung unwahrscheinlich ist. Das Gesetz ist hier also überaus streng.

23. Mai 2025|Real Estate, Allgemein|

WEGFALL DES RÜCKTRITTSRECHTS BEI ZWECKFORTFALL

Ist in einem Grundstückskaufvertrag nicht geregelt, bis zu welchem Ereignis ein Rücktrittsrecht ausgeübt werden darf, ist dies durch Auslegung zu ermitteln. Der BGH (BGH, U. v. 28.02.2025, V ZR 246/23) hat entschieden, dass ein Rücktrittsrecht, das für die Absicherung der Kaufpreiszahlung vereinbart wurde, entfällt, wenn der Kaufpreis gezahlt wurde. Dort war ein Recht des Verkäufers vereinbart worden, dass der Erwerber eine Vermögensauskunft zu erteilen und deren Vollständigkeit an Eides statt zu versichern hat. Nachdem der Erwerber der Aufforderung hierzu nicht nachgekommen war, trat der Verkäufer vom Kaufvertrag zurück. Da der Kaufpreis schon gezahlt war, verneinte der BGH die Wirksamkeit des

20. Mai 2025|Allgemein, Real Estate|

MANGELBESEITIGUNG NUR GEGEN WEITERE VERGÜTUNG: GRUND ZUR FRISTLOSEN KÜNDIGUNG

Das OLG Stuttgart (U. v. 18.03.2025, 10 U 107/24) hat entschieden, dass eine beharrliche Weigerung des Unternehmers, einen Mangel ohne zusätzliche Vergütung zu beseitigen, einen Grund zur fristlosen Kündigung des Werkvertrags (hier Architektenvertrags) darstellen kann. Eine solche Kündigung eröffnet dem Besteller die Mängelrechte und führt auch ohne Abnahme zur Fälligkeit des Vergütungsanspruchs. Für die Praxis: Der Werkunternehmer wird gut überlegen müssen, ob er die Mangelbeseitigung von einer weiteren Vergütung abhängig macht. Die Beurteilung, ab wann dies „beharrlich“ erfolgt, wird mitunter nicht leicht sein. Der Besteller muss im Fall der Kündigung genügend liquide Mittel vorhalten, um die gesamte Vergütung (für die

15. Mai 2025|Allgemein, Real Estate|

VERZÖGERUNGSSCHADEN: ANFORDERUNGEN NICHT ÜBERSPANNEN

Der BGH (B. v. 19. März 2025 – VII ZR 231/23) hat entschieden, dass die Anforderungen an die Darlegung und den Beweis eines Verzögerungsschadens nicht überspannt werden dürfen. Legt der Besteller gegenüber dem Werkunternehmer, der die vertragliche Fertigstellungsfrist nicht eingehalten hat, dar, welche Vermietungen in Aussicht genommen worden sind und welche Mietverträge tatsächlich geschlossen sind, soll das ausreichend sein.

13. Mai 2025|Allgemein, Real Estate|

Datenraum

Aufklärungspflichten beim Immobilien- und Unternehmensverkauf Auch ungefragt hat der Verkäufer den Käufer über bestimmte Umstände aufzuklären. Nicht jeder Umstand, der für den Käufer nachteilig ist, muss ungefragt offenbart werden. Aufzuklären ist aber über solche Umstände, über die ein Käufer unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise eine Aufklärung erwarten darf. Das sind solche, die den Vertragszweck vereiteln können und daher für den Entschluss des Käufers von wesentlicher Bedeutung sein können. Nach dem Urteil des BGH vom 15.09.2023 (V ZR 77/22) darf ein verständiger und redlicher Verkäufer davon ausgehen, dass bei einer Besichtigung ohne weiteres erkennbare Mängel auch dem Käufer ins Auge springen

Erbbaurecht

Handlungsalternativen Im Rhein-Neckar-Gebiet laufen mittelfristig viele Erbbaurechte aus, die ursprünglich nach dem ersten Weltkrieg begründet worden waren, um bezahlbaren Wohnraum zu ermöglichen. In der Zwischenzeit sind die Bodenrichtwerte derart gestiegen, dass mit einer empfindlichen Erhöhung der Erbbauzinsen zu rechnen ist. Daher ist mit interessanten Verhandlungsrunden zu rechnen, bis eine für beide Seiten ausgewogene Verlängerung festgeschrieben werden kann. Da die Anforderungen an die Bestimmtheit der Gebäudebezeichnung im Laufe der Zeit gelockert wurden, kann die Preisspannung evtl. dadurch entschärft werden, dass dem Erbbaurechtsnehmer erlaubt wird, jede baurechtlich zulässige Art und Zahl von Gebäuden zu errichten. Ob der wirtschaftlich zu verteilende Kuchen durch

9. April 2024|Real Estate|

Erbbaurecht

Heimfall ohne Vergütung wirksam Der BGH hat mit Urteil vom 19.01.2024 (V ZR 191/22) bestätigt, dass die Nichteinhaltung einer Frist zur Bebauung des Grundstücks einen Heimfallgrund darstellen kann. Jedenfalls für Kommunen hat der BGH entschieden, dass die Vereinbarung eines Heimfalls auch ohne Heimfallvergütung möglich ist und nicht gegen das Gebot angemessener Vertragsgestaltung aus § 11 Abs. 1 Satz 1 BauGB verstößt. Der BGH begründet dies damit, dass es der Erbbauberechtigte in der Hand habe, den entschädigungslosen Heimfall durch Erfüllung seiner vertraglichen Verpflichtungen zu vermeiden. Könne ein Heimfallanspruch nicht ausgeschlossen werden, könnte die Gemeinde gezwungen sein, kurzfristig erhebliche Haushaltsmittel für das

26. Februar 2024|Real Estate|

Kernsanierung

Bezeichnung einer verkauften Immobilie als „kernsaniert“ begründet Mängelhaftung Nach Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde durch den BGH am 14.12.2022 im Verfahren VII ZR 56/22 ist klar, dass auch beim Erwerb von Bestandswohnungen, die als „kernsaniert“ bezeichnet werden, Werkvertragsrecht anwendbar ist. Das hat zur Folge, dass sich die Käufer auf die werkvertraglichen Mängelgewährleistungsvorschriften mit entsprechenden Verjährungsregelungen berufen dürfen. Vorhergehend hatte das OLG München dies damit begründet, dass ein verständiger Erwerber mit der Bezeichnung einer Wohnung als „kernsaniert“ die Vorstellung verbinde, keine nennenswerten Investitionen mehr vornehmen zu müssen, um die Wohnung für sich brauchbar zu machen. Gerade Aufteiler werden verstärkt darauf achten müssen, dass

30. Januar 2024|Real Estate|

Eigenbedarf

Darf eine Außen-GbR wegen Eigenbedarfs kündigen Betreffend die Rechtslage bis zum 31.12.2023 hatte der BGH entschieden (U. v. 14.12.2016, VIII ZR 232/15), dass sich auch eine teilrechtsfähige Außengesellschaft bürgerlichen Rechts (Außen-GbR) auf den Eigenbedarf ihrer Gesellschafter berufen darf, um ein Wohnraummietverhältnis zu kündigen. Mit dem am 01.01.2024 in Kraft getretenen Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) verselbständigt sich die Außen-GbR zunehmend, sodass nicht mehr gesichert ist, ob der BGH die Rechtsprechung zur alten Rechtslage auch auf die neue Rechtslage überträgt.

17. Januar 2024|Real Estate|

Baumängel verjähren einheitlich

Verjährung endet im selbständigen Beweisverfahren einheitlich Der Bundesgerichtshof hat nunmehr entschieden (VII ZR 881/21), dass die Verjährung für verschiedene Mängel, die Gegenstand eines einheitlichen selbständigen Beweisverfahrens sind, auch einheitlich verjähren. Die Entscheidung ist zu begrüßen, da nach der bisherigen Rechtslage Mängel, die Gegenstand ein und desselben selbständigen Beweisverfahrens waren, unterschiedlichen Verjährungsfristen unterlagen, sodass mitunter schon eine Leistungsklage erhoben werden musste, obwohl das selbständige Beweisverfahren noch nicht hinsichtlich sämtlicher Mängel abgeschlossen war. Die nunmehr einheitliche Regelung erlaubt das Abwarten des selbständigen Beweisverfahrens insgesamt bevor über eine Leistungsklage entschieden wird.  

12. Januar 2024|Real Estate|