Wiederkaufsrecht

Bei einem Verkauf verbilligten Baulands von einer Stadt an einen privaten Käufer im Rahmen eines städtebaulichen Vertrags ist eine Bindungsfrist von 30 Jahren für die Ausübung eines Wiederkaufsrechts grundsätzlich nur dann angemessen, wenn dem Erwerber ein besonders hoher Preisnachlass gewährt wurde oder sonst außergewöhnliche Umstände vorliegen, die eine derart lange Bindung des Erwerbers rechtfertigen. Ein Preisnachlass von 29% gegenüber dem Verkehrswert genügt nicht. Bei einer Kaufpreisverbilligung von 20% soll eine Bindungsfrist von 20 Jahren grundsätzlich noch angemessen sein (BGH, U. v. 15.02.2019, V ZR 77/18).

Nach Ansicht des BGH führt eine Vertragsgestaltung, die die vorgenannten Angemessenheitskriterien missachtet zur Nichtigkeit (§ 134 BGB) bzw. Unwirksamkeit einer formularmäßigen Klausel. Gleichwohl will der BGH eine geltungserhaltende Reduktion vornehmen, da es keine gesetzlichen Regeln gebe, die an die Stelle der unwirksamen Klausel treten. Eine ersatzlose Streichung der Klausel führe zu einem Ergebnis, das den beiderseitigen Interessen nicht mehr in vertretbarer Weise Rechnung trage.

Für die Praxis …

… bedeutet dies gesteigerte Anforderungen an die Vereinbarung eines Wiederkaufsrechts und damit auch ein erhebliches Maß an Rechtsunsicherheit. Wie soll rechtssicher bewertet werden, bei welchem Preisnachlass noch welche Wiederkaufsbindefrist gerechtfertigt ist? Auch wenn der BGH nach seiner aktuellen Rechtsprechung eine Klausel aufgrund zu langer Bindefrist nicht sofort gänzlich für nichtig oder unwirksam erklärt, sondern ggf. die Bindefrist reduziert, sind formularmäßige Wiederkaufsrechte einer erheblichen Rechtsunsicherheit ausgesetzt. Die Praxis des BGH zur geltungserhaltenden Reduktion wird in der Literatur (NJW 2019, 2569 ff.) mit Blick auf unionsrechliche Vorgaben kritisiert. Es ist daher nicht ausgeschlossen, dass unwirksame Klauseln zukünftig für nichtig oder unwirksam erklärt werden.