Projektentwickler von Wohnobjekten benötigen Rechtssicherheit im Umgang mit bestehenden Mietverhältnissen. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 i.V.m. Abs. 1 Satz 1 BGB steht dem Vermieter ein Kündigungsrecht zu, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Projektentwickler, die hierauf eine Kündigung stützen, erleben mitunter, dass Mieter trotz großzügiger Ablösungsangebote eine Gegenposition aufbauen.

Der BGH hat jüngst wieder zu Verwertungskündigungen Stellung genommen. Im Ergebnis bleibt festzuhalten, dass eine für Projektentwickler wünschenswerte Rechtssicherheit in vielen Fällen nach wie vor nicht gegeben ist. Bei der Prüfung der Rechtmäßigkeit der Kündigung ist eine Abwägung zwischen dem Vermieterinteresse an der Verwertung der Immobilie und dem Mieterinteresse an dem Fortbestand des Mietverhältnisses vorzunehmen. Der BGH hat diese Abwägung einer generalisierenden Betrachtung entzogen und einer Einzelfallbetrachtung unterstellt.

Für die vorzunehmende Interessenabwägung hat der BGH jedoch klargestellt, dass eine Verwertungskündigung nicht erfordert, dass die dem Vermieter entstehenden Einbußen einen Umfang annehmen, die die dem Mieter durch den Verlust der Wohnung entstehenden Nachteile, weit übersteigen. Insbesondere darf die Verwertungskündigung nicht auf einen drohenden Existenzverlust des Vermieters reduziert werden oder so restriktiv gehandhabt werden, dass die Verwertung der Immobilie als letztendlich wirtschaftlich sinnlos erscheint.