Heimfall ohne Vergütung wirksam

Der BGH hat mit Urteil vom 19.01.2024 (V ZR 191/22) bestätigt, dass die Nichteinhaltung einer Frist zur Bebauung des Grundstücks einen Heimfallgrund darstellen kann.

Jedenfalls für Kommunen hat der BGH entschieden, dass die Vereinbarung eines Heimfalls auch ohne Heimfallvergütung möglich ist und nicht gegen das Gebot angemessener Vertragsgestaltung aus § 11 Abs. 1 Satz 1 BauGB verstößt. Der BGH begründet dies damit, dass es der Erbbauberechtigte in der Hand habe, den entschädigungslosen Heimfall durch Erfüllung seiner vertraglichen Verpflichtungen zu vermeiden. Könne ein Heimfallanspruch nicht ausgeschlossen werden, könnte die Gemeinde gezwungen sein, kurzfristig erhebliche Haushaltsmittel für das Bauwerk bereitzustellen oder auf die Geltendmachung des Heimfallanspruchs zu verzichten, weil entsprechende Mittel im Haushalt nicht zur Verfügung stehen. Außerdem trage die Gemeinde das Verwendungsrisiko.

Ob die Heimfallvergütung auch von privaten (d.h. nicht-öffentlich-rechtlichen) Grundstückseigentümern gegenüber Verbrauchern formularmäßig ausgeschlossen werden kann, hat der BGH nicht explizit beantwortet. Die Erwägungen des BGH, die zu seiner Entscheidung für die Kommune führten, ließen sich wohl auch auf private Grundstückseigentümer übertragen. Ob der BGH dies gleichen Wertungskriterien ansetzt, bleibt abzuwarten.