Hotelspezifika in Betreiberverträgen

Wenngleich in der Hotelbranche kein „Standard-Hotelmietvertrag“ existiert, so enthalten Hotelmietverträge typische Klauseln, die an die Bedürfnisse der Parteien und Herausforderungen der Zeit stets angepasst werden.

Besondere Bedeutung kommt dabei dem FF&E, Mietzweck, Mietzins und Reporting zu.

Hotelausstattung: Das FF&E (Furniture, Fixtures and Equipment) ist das Herzstück eines Hotelbetriebs. Zur Aufrechterhaltung des ordnungsgemäßen Zustandes wird üblicherweise eine FF&E-Reserve vereinbart, in die der Mieter regelmäßig Geldzahlungen zur liquiden Sicherstellung der Durchführung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowie Erneuerungen des FF&E einzahlt. Die Höhe der Rücklage bemisst sich üblicherweise nach dem Netto-Gesamtumsatz gemäß USALI (Uniform of System of Accounts for the Lodging Industry). Überdies lässt sich der Vermieter das FF&E regelmäßig sicherungsübereignen und das Kontoguthaben verpfänden.

Mietzweck: Innerhalb des Mietzweck sollte der gesamte Hotelbetrieb (inklusive etwaigem Restaurantbetrieb etc.), der Name des Hotels sowie die Marke und die Hotelklassifizierung (Sternekategorie) in Anlehnung an den DEHOGA (Deutscher Hotel- und Gaststättenverband) – Standard erfasst werden.

Mietzins: Hinsichtlich der Vereinbarung der Miete gibt es mehrere Möglichkeiten; je nachdem, wie die Risikoverteilung bzw. der wirtschaftliche Erfolg des Hotelbetriebs zwischen den Parteien verteilt werden soll. Üblicherweise einigen sich die Parteien auf eine der folgenden Optionen:

  1. Fixmiete: Die Parteien einigen sich auf eine feste Miete, die regelmäßig auf Grundlage der Zimmer- und Parkplatzanzahl berechnet wird.
  2. Reine Umsatzmiete: Der Mieter schuldet einen variablen Mietzins, welcher sich an der Höhe des vom Hotelbetrieb generierten Umsatzes orientiert. Dabei ist auf eine genaue Definition des Umsatzes im Mietvertrag zu achten, regelmäßig orientiert man sich auch hier an der USALI.
  3. Kombination aus Fix- und Umsatzmiete: Der Mieter schuldet eine Fixmiete in Form einer Art „Mindestmiete“ sowie eine Umsatzmiete, die sich wiederum an der Höhe des Umsatzes bemisst. Gegenüber der reinen Umsatzmiete hat der Vermieter hier sein wirtschaftliches Risiko begrenzt.

Reporting: Üblicherweise verpflichtet sich der Mieter umfassende Informationen hinsichtlich des Hotelbetriebs in regelmäßigem Turnus zur Verfügung zu stellen. So stellt der Mieter regelmäßig eine Kopie des Jahresabschlusseses, Gewinn- und Verlustrechnung nach USALI, die entsprechenden Auslastungszahlen, Zimmerrate, REVPAR etc. zur Verfügung.

Für die Praxis:

Für die aktuelle Praxis von besonderer Bedeutung sind die Vereinbarung von sog. „Cap-Klauseln“, Caps im Zusammenhang mit der Indexierung und umfangreichen Regelungen zur Einhaltung von ESG-Vorgaben zur Erhaltung der Marktfähigkeit der Immobilie.

Cap-Klauseln: Was ist Sinn und Zweck einer sog. „Cap-Klausel“? Während sich die Parteien auf eine Festmiete bzw. Umsatzmiete mit Festmietbestandteil einigen, wird ein möglicher Verlust des Mieters durch die Vereinbarung eines „virtuellen Caps“ bzw. einer Verlustobergrenze gedeckelt. Während der Laufzeit des Mietvertrags wird in dem virtuellen Cap-Konto der Umsatz des Mieters festgehalten sowie Gewinne und Verluste laufend saldiert, indem die Differenzbeträge zwischen Umsatz und vereinbarter Festmiete festgehalten und die entsprechenden Differenzbeträge zwischen Festmiete und realisiertem Umsatz von dem Höchstbetrag des Cap-Kontos addiert bzw. subtrahiert werden. Die Festmiete ist damit an eine maximale Verlustobergrenze gebunden. Wird die Verlustobergrenze erreicht bzw. wird das Saldo des Cap-Kontos überschritten, schuldet der Mieter an Stelle der vereinbarten Festmiete eine reine Umsatzmiete.

Handelt es sich um einen institutionellen Vermieter bzw. im Hinblick auf eine spätere Exitfähigkeit ist zu beachten, dass dem Vermieter vor dem Fall der Umstellung auf eine reine Umsatzmiete ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt werden sollte. Andernfalls wird dem Vermieter das Unternehmens- bzw. Betriebsrisiko auferlegt, was investmentrechtlich unzulässig ist.

Indexierung: Der Mietzins wird üblicherweise an den Verbraucherpreisindex gekoppelt, welcher inflationsbedingte Verschiebungen ausgleichen soll. Erhebliche Inflationsschwankungen können hier zu einer einseitigen, für den Mieter ggf. unzumutbaren Mieterhöhung führen. Ein hoher Anstieg der Inflationsrate, wie sie vor allem in den Jahren 2023 und 2024 vorherrscht, kann so zu einer Aushebelung bzw. einem Missverhältnis der äquivalenten Leistungspflichten führen, so dass zur Erhaltung eines äquivalenten Vertragsverhältnisses mit der Vereinbarung einer Obergrenze (im Zusammenhang mit der Mieterhöhung infolge Indexierung) entgegengewirkt werden kann.

ESG: Die ESG (Environmental, Social, Governance) -Performance eines Hotels beschränkt sich nicht mehr nur auf die Bauphase, Gebäudesubstanz oder bloße Zusammenstellung von ESG-Daten, sondern findet auch Einklang in den Regelungen des Mietvertrags. So verpflichten sich die Parteien durch sog. Green Lease-Regelungen zur ressourcenschonenden Nutzung und zum schonenden Betrieb der Immobilie. Immer populärer wird dabei z. B. auch die Vereinbarung einer ESG-Reserve, durch die Rückstellungen für die sachgerechte Finanzierung ESG-bezogener Investments gebildet werden. Auch hier kann der Nettogesamtumsatz nach USALI zur Bestimmung der Höhe herangezogen werden. Ebenso wird dem Mieter regelmäßig auferlegt, entsprechende Informationen (betreffend den Energie- und Wasser-, Strom-, Gasverbrauch, die Art und Menge des verursachten Abfalls, Daten zur Erfassung der CO₂-Bilanz des Grundstücks etc.) im Rahmen des Reportings zur Verfügung zu stellen.